Capturando Dividendos (@CDividendos), experto en propiedades inmobiliriarias.
Al poco de echar a andar este blog, hacíamos una entrevista a un inversor puertoriqueño afincado en Florida (Estados Unidos), Nandy Juan, más conocido en la comunidad como Capturando Dividendos, es un inversor que ha pasado por diferentes etapas a lo largo de su vida, que le ha llevado desde las calles de Puerto Rico hacia la independencia financiera en Florida, en solo 6 años mediante todo tipo de activos y con una gran vocación, esfuerzo y sacrificio para lograr sus objetivos.
Su forma de invertir y de ver la vida lo hacen diferentes a todos los demás, Nandy es una persona que ve de las limitaciones, posibilidades, siempre busca la luz al final del túnel. Su experiencia en la vida lo ha llevado a ser un inversor total y una persona que no aceptará un no como respuesta. Su creatividad le ha llevado a tener más de un trabajo y diferentes formas alternativas para generar ingresos. Ahora mismo, el sector inmobiliario, representa la mayor parte de sus inversiones: cuenta con 4 propiedades y una cartera de acciones con una valoración de 216.000 $.
Sin más, nuestra segunda entrevista con Nandy:
Para quién aún no te conozca, ¿Quién es capturando dividendos?
Un tío simple, como todos. Busco no depender de nadie, busco la libertad y voy por el camino de coger algo que funciona y ponerlo en práctica, y ese soy yo, tranquilo, humilde y trabajador.
¿Cómo ha sido tu vida en Puerto Rico antes de mudarte a Estados Unidos?
Pues mi vida en Puerto Rico, fue peculiar, tuve una niñez muy pobre. Cuando era pequeño mi madre se divorció, e íbamos de un lado a otro, a veces durmiendo en el coche, otras veces pasando hambre, mi madre no tenía ningún tipo de formación y cogía cualquier trabajo para poder sostenernos. Este problema acabó derivando en que mi madre consumía drogas, y esto a su vez hizo que los servicios sociales le quitaran la custodia de mi hermano y mía, y nos fuimos a vivir con mi abuela. Con mi abuela la situación se estabilizó un poco, justo ahí comencé a cortarle el césped al vecino, que me lo enseñó todo! Cortaba todos los días el césped, acababa la escuela y me iba a cortar el césped hasta el anochecer.
Los años fueron pasando y ya con 16 años, mi madre había rehecho su vida y estaba casada con un militar, ese es el momento en el que mi hermano y yo volvemos a vivir con nuestra madre, pero no fue irse a Estados Unidos, nos fuimos a Japón! Estuvimos dos años allí!
A los 17, desde Japón, conocí por internet a la que hoy en día es mi mujer, y me fui a los 18 solo a Florida, sin hablar inglés de forma fluida y sin un centavo en el bolsillo.
Tus comienzos en Estados Unidos, ¿en qué trabajaste?¿Y qué haces ahora?
Cuando llegué tenía 3 trabajos, trabajaba en una farmacia (Walgreens), en un supermercado (Publix) y en una gasolinera (Seven Eleven, trabaja sobre 12 horas al día e iba a la universidad 2 horas por día, pero lo dejé era sobrehumano, aquí la universidad se puede hacer de forma rápida o lenta, yo iba por la vía lenta para poder trabajar pero empezar la universidad aquí, significa endeudarte mucho y no lo ví claro, decidí dejarlo y centrarme en crecer profesionalmente.
Veía a mi padrasto, ya retirado militar cobrando su cheque, y estuve a punto de anotarme al ejército pero empecé a trabajar en Auntie Anne’s Pretzels y fui creciendo, antes del covid era gerente regional, a cargo de 9 tiendas y ahora estoy haciendo pretzels, con esto de la pandemia nos quedamos sin trabajo y ahora me ofrecieron un puesto de menor remuneración pero trabajo al lado de casa y antes las tiendas estaban repartidas por toda Florida (3 h 30 min la que más lejos estaba), por lo que hice cuentas y me salía a cuento trabajar.
¿Cómo y por qué empezaste a invertir en 2014?
Aquí hay muy pocas empresas que te dan tu pensión, la empresa aquí te ofrece el 401 (k), empecé a investigar y a descubrir esto, empecé a buscar diferentes métodos, utilicé crowlending (un desastre), comprar y vender en la bolsa sin tener una hoja de ruta, no me iba mal, cogía el margen y una vez el bróker en el que operaba me hizo un margin call (que yo no sabía ni lo que era), era un poco ignorante. En ese momento es cuando decido irme a vivir con mis padres (2012), que estaban retirados, y alquilar mi casa dónde vivía para ahorrar para mi segunda casa. La primera la compré para vivir cuando trabajaba en Orlando. En esta segunda propiedad me mudé estuve unos meses la arreglé y la puse en alquiler, y fue ahí cuando empecé en serio a invertir en bolsa y dividendos, hasta ese momento estaba viendo y tanteando la situación.
En 2016 me destruyeron la casa, el inquilino no me pagó las última mensualidad, esto me frustró bastante y decidí irme a vivir a esta casa y dejar las inversiones inmobiliarias. Vendo la primera propiedad (mi principal error de inversión), ya que daba un excelente flujo de caja y la ubicación no era mala, digamos que me perdí la revalorización, ya que el banco te ofrece un heloc o un cash out refinance, con el heloc te están ofreciendo un crédito con garantía hipotecaria, tu tarjeta de crédito para inversiones! Y con el cash out refinance, puedes conseguir otra hipoteca con otro banco o con el mismo, pero esto, que es lo importante el banco te lo dá en dinero, cash! El problema es que la gente lo malgasta, lo utiliza en vacaciones, pero no lo invierte!
Has pasado de digamos tener como estrategia principal la inversión por dividendos crecientes, a dar más importancia a la inversión inmobiliaria. ¿Cómo fue esta transición? Ya sabemos que la decisión no parece desacertada.
Pues con los dividendos crecientes, me iba bien, pero empecé a estudiar y cada vez veía que a mucha gente le iba bien teniendo varias propiedades y alquilando. Con esto empecé a mirar los números y cuadraban. Con los negocios inmobiliarios pasan 3 cosas básicas:
- Cada vez que el inquilino te paga: tu deuda baja, y tu crédito sube.
- Recibes una renta, descontando todo.
- Las propiedades se aprecian o por lo menos a la inflacción.
En la inversión inmobiliaria ahora mismo gestionas 3 propiedades y una cuarta que es la que vives actualmente. ¿Cómo las gestionas y que tiempo te supone?
Ahora mismo la gestión de las propiedades me la lleva una agencia, la comisión que me cobran anda sobre el 8%, que ahora próximamente si compro alguna casa más, podrían bajarlo a un 7%. Pero son bastante profesionales, tienen diferentes parámetros para seleccionar el inquilino, tengo la lista y es bastante extensa.
En 2019 vuelvo a comprar la segunda propiedad (tercera teóricamente), y al finalizar el año (2019) volví a comprar otra propiedad.
En este 2020 he comprado la cuarta.
Por lo que en tiempo de gestión no gasto tanto, gasto más preparando cada inmueble.
De la inversión en dividendos crecientes, ¿qué te diferencia del inversor medio?
Realmente he ido investigando la inversión en bolsa y lo que mejor me funciona a mí es la inversión en dividendos, y dentro de estos, la inversión en dividendos crecientes. Hoy en día, es un aspecto clave en mi división de activos, la cartera de dividendos me sirve como seguro ante un imprevisto o un problema con uno de mis inquilinos, ahora mismo están en un segundo plano, pero solo reinvierto dividendos. No le voy a meter todo a la cartera de dividendos como lo hice en el pasado, esta parte ha quedado en un plano secundario. Ahora mismo estoy reduciendo deuda de las tarjetas de crédito (0% de interés).
No me diferencia nada del inversor en DGI, pero de los que de verdad saben como: Dividend Growth Investor, Eloy Snowball, Barón del dividendo…
Nosotros tenemos un dicho:
If it’s not broken don’t fix it
La estrategia de inversión que sigues es simple, pero la ejecución que realizas es de verdaderos genios, muy pocos logran tus resultados. Sabemos que hay formas diferentes de inversión y de ver la vida, pero, ¿qué crees que te diferencia para realizar una ejecución tan perfecta y gente que lo intenta se queda en el intento?
Creo que la gente no se lo toma en serio, no piensan que va a ser de ellos en un futuro, en su jubilación, viven el presente y se despreocupan del futuro. La frase que siempre dicen es la de y si te mueres ahora, no te valdrá nada, pero es que si te mueres ya, no harás nada con tu vida, cualquiera puede pensar así, pero lo que no estás haciendo es planear y esta gente se encuentra en su jubilación, sin nada. Esto es un estilo de vida, al principio puede ser difícil, pero todo es saber cuáles son tus prioridades, si quieres vivir ahora bien, hazlo, pero en el futuro es muy propable que tengas problemas. La gente que ahorra un 10-20% no lo está haciendo bien, eso no vale de mucho, seguirán igual. No es muy difícil, se trata de ahorrar mucho al principio unos 10 años para luego relajarse. Antes ahorraba un 70%, ahora ahorro un 50% y este porcentaje con el paso del tiempo irá bajando, y también podría decir que me moriré mañana pero manejando mi vida.
¿Qué recomendarías para incrementar tus ingresos?
Pues si puedes tener un segundo trabajo mejor, trabaja al máximo durante 5 años, busca diferentes fuentes de ingresos, jódete, vive debajo de tus posibilidades ahorra al máximo.
Ahora mismo, hay algunas personas que dudan de que tus activos puedan soportar la caída en Estados Unidos, ¿estás preparado para que ocurra?
Definitivamente si, la deuda ahora mismo no me preocupa, como bien sabes, tengo 3 formas de generar ingresos:
- Salario
- Dividendos
- Alquileres
Si cae una de las 3 no habría problemas para seguir pagando, si se caen 2 ahí podría empezar a tener problemas.
Por el lado de los alquileres, mis propiedades están bien ubicadas, cerca de supermercados, cafés, autopistas, etc. Son lugares deseados, prefiero pagar más ya que la gente desea estar en este tipo de propiedades, en esto estoy a largo plazo, no estoy buscando riquezas a corto plazo.
En tu anterior entrevista, te pregunté qué consejos le darías a alguien que empezase, y comentaste la eliminación de la deuda mala. ¿Cómo realizas tu la gestión de la deuda? Incluyendo hipotecas, préstamos bancarios y tarjetas revolving.
Bueno lo importante aquí, es eliminar toda clase de deuda con altos tipos de interés como préstamos de coche, préstamos estudiantiles, créditos personales, esta clase de deuda no te ayuda a comprar una propiedad. Si quieres comprar un coche, págalo en cash y de segunda mano, este tipo de deuda a parte de ser alta, no es deducible. Con esto me refiero, el interés de mis hipotecas es deducible, por el contrario un préstamo para comprar un coche, no, o si la financiera de la marca de coches te obliga a financiar, liquídalo tan pronto como puedas.
Con las tarjetas de crédito, utilizo tarjetas que no tienen intereses en 12 meses o más, estas son las tarjetas que utilizo para remodelaciones. No tengo mucho líquido, prácticamente nada, y tampoco tengo un fondo de emergencia, si me pasa algo apago la reinversión de dividendos o rentas. Aún así si pasase algo crítico tengo las tarjetas de crédito a 0% de interés, y las utilizaría para algo así.
Por ejemplo, ahora mismo tengo una tarjeta del City Bank, 18 meses sin intereses, con 8.000 $ de línea de crédito. También tengo 6.000 – 7.000 $ de deuda en otra tarjeta, pero hasta agosto del año que viene no tengo que pagar nada. Pero si tuviese algún problema transferiría la deuda a la de City Bank, sin pagar intereses. Esto es lo que he estado haciendo los últimos años, esta es la gestión de deuda que hago, cojo el dinero prestado al 0% y a medida que se acerca la fecha de pago y cobro de intereses, o lo voy pagando o lo paso a otra tarjeta. Aquí hay varias tarjetas a 0%, en esta página, siempre la tengo al día por si sale alguna que me pueda interesar.
Muy importante, la deuda que puedes tener para solicitar tarjetas de crédito, es la de las hipotecas, a parte de enseñar rentas/nóminas/dividendos para demostrar que eres solvente, la deuda de las tarjetas de crédito a la hora de pedir una nueva puede dar problemas. Si mi deuda es la hipotecaria, me pueden prestar todo lo que quiera.
Realmente la deuda es una herramienta más, que puede ser muy potente, siempre descubro alguna cosa más, he aprendido mucho al ir comprando propiedades y cada vez soy capaz de ir bajando la entrada de cada propiedad negociando y teniendo confianza con el banco.
Ahora con la independencia financiera conseguida, ¿qué harás?¿cuáles son tus planes futuros?
A parte de 1 M $ de deudas (y mucho más en activos), estoy cómodo en mi trabajo, pero quizás trabaje menos, depende, tengo que hablarlo se me acaba el contrato pronto y es posible que negocie, una posición diferente, menos horas, hay bastantes posibilidades. Los inmuebles me gustan, pero todavía me veo trabajando, eso si, me tomaré más vacaciones.
Tengo una meta, conseguir 10 propiedades, y luego ya veremos, pero poco a poco. De momento, este año y para el próximo iré bajando deuda y comenzaré a rehabilitar mi cuarta propiedad para poner en alquiler y luego comprar otra, pero ya veremos. También quiero refinanciar toda mi deuda con un solo banco para bajar mi interés y ampliar la línea de crédito.
¿Qué libro recomendarías tanto en la inversión cómo en la vida?
No me ha marcado ningún libro, o no me ha impactado tanto, pero si que me he sentido muy identificado cuando leí El millonario de la puerta de al lado.
Bueno, ahora una de las preguntas más esperadas por la comunidad, ¿cuando te vienes de gira por España?
Pues en 2021 o 2022, en estos años o toca Perú (el país de mi mujer) o España, de hecho mi mujer quiere mudarse a España!
Actualmente podemos encontrar a Nandy, en su blog: https://capturandodividendos.blogspot.com/ y en twitter.
Primera entrevista con Nandy: https://kaizeninvestor.net/entrevista-capturando-dividendos/